Новости

21/10/13

Первая линия от центра

Жить в центре Москвы стремятся многие. Несмотря на известные проблемы, связанные с «перегруженностью» центра, существуют и заметные плюсы подобного проживания – близость основной инфраструктуры города, самых известных достопримечательностей, близость мест работы и, что немаловажно для большинства покупателей, престижность проживания. За последнее приходится заметно переплачивать – даже самое обычное жилье в центре стоит в несколько раз дороже, чем в среднем по городу.


Альтернативой «переоцененному» центру Москвы могли бы быть зоны, не относящиеся к центральному округу города, но фактически формирующие «первую линию от центра». Это зоны, расположенные максимально близко к Садовому кольцу, между границей ЦАО и ТТК. К таким зонам можно отнести расположенные рядом с центром части районов Дорогомилово, Беговой, Марьина Роща, Лефортово, Нижегородский, Южнопортовый, Даниловский и Донской. Фактически каждая зона является продолжением одного из центральных районов Москвы.


Что же представляют собой эти районы? Какие преимущества и недостатки имеют? И могут ли реально конкурировать с центром за покупателя жилья с точки зрения качества и цены предложения?


Рассмотрим выделенные зоны подробнее.


Район Дорогомилово сочетает в себе бизнес-динамичность настоящего (расположение вдоль ведущей транспортной магистрали столицы, наличие крупной ж/д станции и близость бизнес-зоны Москва-Сити), а также фундаментальность прошлого (основная доля жилого фонда приходится на так называемые «сталинки»). Важными преимуществами района является престижность расположения (вдоль важной правительственной трассы – Кутузовского проспекта), а также наличие на территории района крупной парковой зоны – Парка Победы. На текущий момент на первичном рынке городской недвижимости Москвы в районе Дорогомилово не реализуется ни одного жилого проекта. Последними жилыми проектами, реализованными на первичном рынке этого района являются ЖК премиум-класса «Кутузовский» (Дохтуровский пер., Резервный пр.) и «Кутузовский 23» (Студенческая ул., 20). Цены предложения в этих домах на вторичном рынке сегодня находятся на высоком уровне $7 800 – $20 000 за кв. м. В последнее время район застраивается в основном апартаментными комплексами, ни один из которых еще не выведен на рынок: апарт-комплексы на ул. Кульнева и на ул. Поклонная, 3А. Перспективы района связаны с планами по застройке территорий бывших заводов на Бережковской набережной и набережной Тараса Шевченко (завод «Карандашная фабрика Сакко и Ванцетти», промзона №39 «Бережковская набережная»).


Зона Бегового района практически не осваивалась ранее девелоперами, работающими в сегменте жилой недвижимости. Основной сдерживающий фактор – большая территория, занятая московским Ипподромом и промышленными предприятиями – промзона №9 «Улица Правды» (площадь 36 га). В настоящее время на территории зоны Бегового района не реализуется ни одного жилого проекта. Ближайший крупный апартаментный проект бизнес-класса реализуется у границ этой зоны на территории уже района Аэропорт – «Арена Парк». Среди строящихся объектов самой зоны – многофункциональный торгово-офисный комплекс на территории завода «Слава», в рамках которого, возможно, будут представлены апартаменты. Кроме того, в текущем году стало известно о планах структур Внешэкономбанка по приобретению у British American Tobacco (BAT) здания фабрики «БАТ-Ява» на 3-ей улице Ямского поля. В перспективе, скорее всего, можно ожидать дальнейшее развитие района за счет реновации всей территории промзоны.


Район Марьина Роща представляет собой типичный старый спальный район, где представлены в основном старые панельные дома. Современные жилые комплексы бизнес-класса «Диамант», «Тихвинский дворик», «Новосущевский» и др. 2005-07 гг. постройки реализуются уже на вторичном рынке. Цены реализации находятся в диапазоне от $6 500 до $19 700 за кв. м. Новые проекты на первичном рынке отсутствуют. Среди основных «плюсов» района можно отметить близость парков Екатерининского и Фестивального, а также театров (Российской армии и Сатирикон). Площадки под дальнейшее развитие зоны Марьина Роща – ТТК практически отсутствуют.


Около половины территории района Лефортово в пределах ТТК занято промзоной – территориями заводов «Серп и Молот», «Кристалл», Трамвайно-ремонтный завод, ОАО «Золоторожский хлеб», «101-й центральный автомобильный ремонтный завод» и др. Жилая застройка района представлена в основном старым жилым фондом различного типа: серийные панельные дома 5-16 этажей 60-90 гг. постройки, кирпичные дома 5-8 этажей 1958-61 гг. постройки. Новые жилые комплексы отсутствуют. Основные перспективы зоны связаны с реорганизацией промзон. В частности планируется реорганизация территории завода «Серп и молот» и автомобильного ремонтного завода. По предварительным данным на этих территориях могут появиться жилые комплексы комфорт-бизнес-класса. Более точная информация об уровне качества и объемах планируемых жилых объектов пока отсутствует.


Территория Нижегородского района в пределах ТТК полностью занята промзоной № 25 «Волгоградский проспект». Жилая застройка в этой зоне практически отсутствует.


На территории Южнопортового района реализуются жилые проекты комфорт- и бизнес-класса. На первичном рынке есть предложения квартир в ЖК «Дубровская слобода» и комплексе комфорт-класса на ул. Мельникова. Первый комплекс уже сдан ГК, цены реализации квартир в немнаходятся в диапазоне от $5 000 до $9 800 за кв. м. Жилой комплекс на улице Мельникова активно строится и реализуется по ценам от $4 250  до $5 870 за кв. м. Полностью построить и ввести все корпуса в эксплуатацию планируется в 2014 г.


Примечательной особенностью Южнопортового района вляется большое количество перспективных площадок под редевелопмент таких, как территория 1-го Государственного Подшипникового завода, историческая территория Автозавода имени КИММЗМААЗЛК, территория Государственного научного центра РФ ЦНИИТ, ФГУП ЦНИИ «Комета» и т.п.


Большую часть Даниловского района в границах ТТК можно назвать, скорее промышленно-деловой, чем жилой. На его территории расположено большое количество бизнес-центров, промзон, в частности часть промзоны № 27 «Зил» и промзона №1 «Павелецкая» с путевым хозяйством Павелецкого вокзала. Жилая зона района тяготеет к Люсиновской и прилегающей к ней переулкам и улицам. Среди относительно новых объектов можно отметить ЖК бизнес-класса «Лира», «Крутицкая набережная», Восточная ул., 9 и один ЖК комфорт-класса по адресу Велозаводская ул., 2. Квартиры в указанных жилых домах реализуются уже на вторичном рынке по ценам от $5 500 до $12 500 за кв. м. Новые объекты за последние 3 года на рынок не выходили.


Положительными характеристиками Донского района являются развитая инфраструткура района, статус района как одного из научных центров Москвы, наличие в районе достопримечательностей – Донской ставропигиальный мужской монастырь, башня Шухова, близость к крупным паркам – Нескучный сад, Парк им. Горького, исторически сложившаяся статусность места. Новое строительство в районе в последние годы велось в основном точечно (дома бизнес-класса ЖК «Донское Подворье», ЖК «Нескучный сад»). На первичном рынке Донского района до последнего времени был представлен единственный объект – апартаментный комплекс «The Loft», где сейчас реализуются уже остатки лофт-апартаментов по цене от $6 050 до 6 400 за кв. м.


Этим летом рынок района пополнился новым ЖК премиум-класса – «Barkli Residence», где квартиры реализуются с отделкой по цене от $9 750 до $21 700 за кв. м. Завершить строительство планируется в 2015 г.


До конца года в этом районе ожидается старт нового проекта бизнес-класса ЖК «Донской олимп». К перспективным площадкам Донского района можно отнести территорию завода «Красный пролетарий» (площадь около 13 га) и 3-го Таксомоторного парка (площадь 1,5 га). На указанных участках планируется строительство жилых комплексов бизнес-класса.


Анализ предложения на рынке жилья рассматриваемых зон показал, что основное предложения представлено на вторичном рынке. Новостройки, реализуемые на первичном рынке, представлены только в районах Донской и Южнопортовый. Среди новых объектов, имеющих по состоянию на конец августа 2013 г. широкий выбор квартир, только два – ЖК комфорт-класса на ул. Мельникова и ЖК «Barkli Residence».


Список жилых и апартаментных комплексов в зонах «первой линии от центра», строящихся, построенных и перспективных приведен в таблице ниже.


Преимущества и недостатки

Рассматриваемые районы, безусловно, очень разные, однако большинство из них объединяет сразу несколько положительных факторов: хорошая транспортная доступность, близость к центру, наличие развитой инфраструктуры, не столь высокая плотность застройки как в центре, невысокая относительно центра цена предложения на рынке жилья.


Разница цен на вторичном рынке между данными зонами и смежными центральными районами достигает, по данным аналитической группы корпорации Barkli, 35%.


Цены на вторичное жилье в зонах «первой линии от центра» и смежных районах города

<

Таблица. Цены на вторичное жилье

Наличие у выделенных зон преимуществ перед центром города подтверждают и опрошенные нами специалисты ведущих брокерских и консалтинговых компаний «Blackwood», «Метриум Групп» и «Welhome».


Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп»: «Районы, которые находятся между границей ЦАО и Третьим транспортным кольцом можно считать «золотой серединой» Москвы. Это уже не центр с его высокими ценами, плотной застройкой и колоссальной нагрузкой в виде бесконечного потока машин, которая отрицательно сказывается на экологической обстановке. Но и спальными данные районы не назовешь. Это прекрасный промежуточный вариант для людей с высоким уровнем дохода, которые по тем или иным причинам не хотят жить непосредственно в «сердце столицы». «Основное преимущество данных районов – прекрасная транспортная доступность, благодаря которой их жители могут добраться до центра города за минимальное количество времени. В большинстве из них располагается множество крупных магистралей, которые либо уже реконструированы, либо ожидают обновления в самое ближайшее время. Многие районы могут «похвастаться» наличием сразу нескольких станций метро. Кроме того, большинство районов отличаются развитой, давно сложившейся инфраструктурой. Здесь располагается множество детских садов, школ, больниц, спортивных учреждений, современных торговых и деловых центров и т.д.» – добавляет Мария Литинецкая.


При этом участники рынка выделяют и ряд недостатков данных территорий: низкокачественная застройка, наличие промзон, отставание в развитии окружающих территорий (если речь идет о проектах комплексного освоения более крупных зон, в том числе, выводимых промпредприятий).


По словам Марии Литинецкой, «исторически сложилось, что на территории между центром и ныне существующим ТТК располагалось множество промышленных предприятий. Некоторые из них до сих пор являются действующими, что, конечно, влияет на экологическую обстановку». Отметим, что данные недостатки в той или иной степени характерны для всех выделенных зон, однако наиболее критичны для отдельных зон.


По мнению руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяны Шаровой: «Отдельным районам – Нижегородскому, Южнопортовому, Лефортово, Даниловскому необходима комплексная работа по выводу промышленных предприятий и реконструкции, чтобы покупатели могли рассматривать их как альтернативу смежным центральным районам. Причем, с учетом масштаба промышленных территорий в данных районах, возможность повышения их конкурентоспособности появится не ранее чем через 5-7 лет».


С одной стороны промышленные территории негативно сказываются на имидже территорий в целом. В то же время это делает «первую линию от центра» весьма перспективной с точки зрения девелопмента.


По словам Марии Литинецкой, «власти сейчас осуществляют программу по выводу производственных предприятий за пределы города и реорганизации бывших промзон. Поэтому потенциально все рассматриваемые зоны можно считать чрезвычайно перспективными как раз с точки зрения строительства новых объектов – как коммерческих, так и жилых. Особенно учитывая то, что в Москве и так осталось крайне ограниченное количество свободных участков».


Комфортные районы

С учетом вышеуказанных недостатков ряда зон, а также отсутствия в них качественного предложения не все районы «первой линии» от центра способны в настоящее время конкурировать с центром за покупателя.


Лидерами же с точки зрения комфортности проживания, по мнению экспертов, являются районы Дорогомилово, Донской и Беговой.


«На наш взгляд, – говорит Мария Литинецкая, – наиболее привлекательны с точки зрения проживания – Дорогомилово, Донской и Беговой районы. Именно здесь практически нет действующих промышленных предприятий, зато присутствует высокоразвитая социальная и бытовая инфраструктура. Дорогомилово и Донской вдобавок могут «похвастаться» наличием крупных парковых зон на их территории или в непосредственной близости, что для столицы с ее непростой экологической обстановкой сегодня крайне важно».


Директор Департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева отмечает: «Если Беговой и Дорогомилово, расположенные близко к ММДЦ «Москва-Сити», наибольшим спросом пользуются у бизнес-покупателей, то Донской район больше востребован у семейных покупателей с детьми за счет близости к парковой зоне».


Татьяна Шарова ко всем обозначенным другими экспертами преимуществам добавляет исторически сложившуюся престижность двух зон – Дорогомилово и Донской, определяемую близостью к статусным транспортным магистралям города – Кутузовскому и Ленинскому проспекту.


Таким образом, среди рассмотренных районов только Дорогомилово и Донской район являются действительным продолжением центра. Эти районы имеют высокий статус и не нуждаются в масштабном редевелопменте территорий для размещения высококачественных жилых проектов. Более того на территории этих районов уже есть удачный опыт реализации подобных объектов. Помимо отсутствия существенной территории промзон, эти районы выделяет высокое качество существующего жилого фонда и близость парковых зон.


Лидером на сегодняшний день по выводу новых высококачественных проектов является Донской район.


«Район сочетает в себе сразу несколько уникальных характеристик. Во-первых, богатую историю, здесь расположено множество памятников архитектуры – как древних (Даниловский и Донской монастыри), так и более современных (Шуховская телебашня). Во-вторых, престижность района обуславливает хорошая транспортная доступность – близость к Садовому кольцу и ТТК, наличие рядом крупных транспортных магистралей. В-третьих, далеко не последнюю роль играет обеспеченность района инфраструктурой – здесь нет недостатка в многочисленных торговых центрах, магазинах шаговой доступности, ресторанов, кафе, спортивных центров, медицинских и образовательных учреждений. В-четвертых, относительно недалеко от района расположен Парк Культуры и Отдыха им. Горького» – говорит Мария Литинецкая.


Оксана Дивеева считает: «Донской район среди всех указанных зон является, пожалуй, наиболее благоприятным для возведения жилья премиум-класса. Более того на сегодняшний день именно в этом районе реализуется единственный в анализируемых зонах новый объект премиум-класса – ЖК «Barkli Residence». Однако по нашим оценкам, в ближайшее время число таких проектов будет расти».


Перспективы данного проекта специалисты рынка оценивают высоко. «ЖК «Barkli Residence» пополнил столь редкое на сегодняшний день действительно качественное предложение. Корпорация «Баркли» продолжила свою линейку брендированных продуктов, предложив покупателям готовые квартиры с отделкой от всемирно известного архитектурного бюро. Успешный опыт девелопера в реализации готового жилья премиум-класса, созданного при участии профессионалов мирового уровня, показывает, что подобный продукт сегодня очень востребован», – говорит Мария Литинецкая.

Таблица. Жилые и апартаментные комплексы в зонах «первой линии от центра»

График работы с 09.00 до 21.00
Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких
условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.
© 2016 Корпорация БАРКЛИ    |    Документы
Избранное